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近期,和住宅市場比較低調(推盤低調、價格低調)相比,一批公寓盤正在騷動,但,公寓背後的真相,你真的不能錯過。
一大波小公寓嘗鮮入市
和住宅市場的 冷靜到塵埃 的氣氛相比,公寓市場最近可是話題十足,而且誓要撐起樓市半邊天瞭!接下來,來自江寧、江北和城南、城東、城北等板塊將密集上市一批公寓房源!
看產品:4.8米挑高公寓紛至沓來,星悅城、弘陽燕瀾七縉、保利堂悅翡翠公館、中駿六號街區等將陸續上市這一產品,讓人看得是眼花繚亂
看面積:星悅城最小25平、弘陽燕瀾七縉28平、雲樹公館32平、紫悅廣場37平、綠地理想城25平、銀城一方山30平 將袖珍戶型進行到底!很明顯,是想把總價做低做低再做低
看位置:近身肉搏,譬如星悅城、弘陽燕瀾七縉距離很近,綠地理想城、中駿六號街區距離上也差不太遠,中糧祥雲和銀城一方山同樣如此。
南京公寓真相直擊
數據統計顯示,今年上半年南京共成交7821套公寓,總成交金額近69.5億,成交量同比去年上漲1倍。
今年的公寓產品的確比往年更 吃香 ,主要有以下幾個方面的原因:
一、住宅被限購,投資熱度向公寓市場傳導;
二、住宅價格高,公寓價格表現則較平穩,一般價格隻有住宅的5-7折;
三、政府接二連三出臺的政策將公寓拉回規范的通道。
(1)3月10日,南京發佈《關於加強商業辦公等非住宅類建築項目管理的通知》,規定商業辦公類建築不得按單元式或住宅套型設計。
(2)5月26日晚間,南京出臺新政:從今年7月1日起,南京酒店式公寓限高3.6米,超限要加算面積。同時嚴厲遏制利用飄窗、陽臺、簷廊、挑廊等偷面積的行為。
But,你以為面積小、單價低、總價低,公寓就一定能笑傲風雲瞭?Oh,no,南京公寓市場,沒你想的那麼簡單!
第一,公寓整體庫存大,據我們統計,南京市場上目前有40傢樓盤在售公寓,價格雖然參差不齊,但整體價位都不高,市場接受度仍有限。
除瞭在售的,還有十多傢即將新鮮上市的,也就是說南京未來有5、60傢公寓盤在售,而南京主力在售的住宅盤也不過百餘傢。
第二,公寓去化也不盡如人意,這也導致不少板塊的公寓盤一賣就是數年。
以仙林某公寓為例,我在南京網上房地產數據上看到,該項目在去年2月一次性領到瞭791套房源的銷許,1年半的銷售期過後,僅成交31%。(還有更多實例,大傢可以上網房查驗一下)
第三,公寓都想漲價,但能漲的上來的畢竟是少數,同樣,對於買房人來說,買公寓是為瞭租金,即便房價上漲瞭,意義也不是那麼大。
第四,南京不少開發商坦言公寓難賣,因而CALL客是最為瘋狂的,不少樓盤都安排一眾兼職人員瘋狂打電話,ps,各位可以在評論區留言你經常接到哪些公寓盤的電話,譬如河西南,譬如江北,譬如江寧,歡迎舉例。
投資公寓 這些必看
其實,在上海、深圳,很多地方的公寓項目賣的比住宅都貴,但仍然有不少人去爭相購買,但南京公寓卻是房企 難以言說的痛 。
南京的不少板塊在尚未有效形成商業集聚、產業集聚和人群集聚時,就 大幹快上 盲目規劃大量商業地產項目,在自身無任何現有支撐的情況下,就集中釋放大量公寓入市。這些公寓盤往往是急吼吼上馬,開發商的開發水準參差不齊。
南京不少公寓盤的產品規劃混亂,定位重疊。往往在同一個項目,不乏有精裝修和毛坯同時銷售,托管包租和散售自營同時存在的現象,創新性的產品力更是無從談起。
而且很多公寓前身是寫字樓,卻被大量分割成類住宅形態的通廊式小戶型公寓、SOHO,LOFT,面對中小投資客銷售,以快速跑量的形式回籠資金。於是就出現以產業和辦公的名義蓋寫字樓,最後卻變成酒店式公寓入市銷售。開發商一窩蜂改用途的結果,使得南京公寓市場存量較高,同類型產品過剩。
不過這一局面未來會得到改善,畢竟政策已經為後續的公寓項目戴上緊箍咒。
作為資產配置的話,投資一套公寓也是不錯的選擇,但每個區域的市場基本就這麼大,除非這個區域今後有翻天覆地的大發展,否則租房市場基本是額定的蛋糕。
我總結瞭三種公寓月租金的對比,未必是投資少的就一定回報高哦!
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